住宅ローンが残っていても家は売れる？売却の流れとオーバーローンの対処法

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるの？」「転勤や住み替えで売りたいが、ローンが払い終わるまで待つしかない？」。こうしたご相談は、東広島市でも非常に多くいただきます。

結論から言うと、住宅ローンが残っていても家は売却できます。ただし、守るべき条件があります。この記事では、売却の流れと、売却額がローン残高に届かない場合の考え方をお伝えします。

売却の条件は「引渡しまでに抵当権を外すこと」

住宅ローンを組むと、多くの場合、金融機関はその家に「抵当権」を設定します。抵当権が付いたままだと、買主は安心して購入できません。そのため、売却では、物件を引き渡すまでにローンを完済し、抵当権を抹消するのが原則です。

ローンが残っている家を売る4つのステップ

1. ローン残高を確認する：金融機関から届く返済予定表や、残高証明書で確認します。繰上返済の手続きや手数料の有無も、あわせて金融機関に確認しておきましょう。
2. 家の売却額の目安を調べる：不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れそうかを把握します。
3. 売却額とローン残高を比べる：売却額で残高を完済できるかどうかで、その後の進め方が変わります（下の表を参照）。
4. 決済日にローンを完済し、抵当権を抹消する：買主から受け取る売却代金でローンを完済し、司法書士が抵当権の抹消登記を行います。手続きは、決済の当日にまとめて進めるのが一般的です。

アンダーローンとオーバーローン

売却額とローン残高の関係には、2つのパターンがあります。

実際の手元資金は、ここから仲介手数料、抵当権抹消の費用、引越し費用などを差し引いた金額になります。

オーバーローンのときの主な対処法

• 自己資金や預貯金で不足分を補う：もっともシンプルな方法です。
• 住み替えローンを利用する：新居を購入する場合に、元のローンの不足分を新しいローンに上乗せして借りる方法です。審査があるため、事前に金融機関への確認が必要です。
• 金融機関に早めに相談する：返済方法や売却の進め方について、個別に相談に乗ってもらえる場合があります。

任意売却という方法もありますが、金融機関の同意が必要で、影響も大きくなります。返済が厳しくなる前に、できるだけ早く相談することが大切です。

抵当権の抹消にかかる費用

抵当権抹消の登記には、登録免許税がかかります。土地と建物それぞれが不動産1個として数えられ、1個につき1,000円です（2026年10月時点）。このほか、手続きを依頼する司法書士への報酬が必要です。ローンの残っていない家でも、抵当権の抹消が済んでいなければ手続きが必要になるため、書類を確認しておきましょう。

売却前に確認しておきたい注意点

• 共有名義の場合：夫婦などで名義を共有している場合は、名義人全員の同意が必要です。
• 売却のスケジュール：引渡しまでに完済できるよう、決済日から逆算して金融機関へ連絡します。
• 税金の特例：売却して利益が出た場合は、条件を満たせば3,000万円の特別控除などの特例が使える場合があります。詳しくは関連記事をご覧ください。

ローンが残っているときこそ「買取」も選択肢に

ローンの返済や住み替えの時期が決まっている場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」も有力な選択肢です。買取なら、売却期間は約2週間〜1ヶ月（最短7日）。買主を探す期間がないため、ローンの完済や次の住まいの資金計画が立てやすくなります。

当社では、売却後に残債が残るケースでも、金融機関との交渉をサポートしています。抵当権の抹消手続きも当社でサポートしますので、初めての方もご安心ください。

まとめ：まずは残高と査定額を並べてみましょう

住宅ローンが残っていても、売却の道はあります。最初の一歩は、「ローン残高」と「家の売却額の目安」を並べて見ることです。

残高の確認と合わせて、「AI簡易査定」なら匿名・電話不要で、最短1分で目安が分かります。そのうえで、具体的にどう進めるかは、お電話・LINE・お問い合わせフォームからいつでもご相談ください。相談は無料です。

スマリブホーム株式会社
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