自宅を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。
利益が3,000万円以内なら、税金はゼロになります。ただし、住んでいた家であることが大前提 。
ここからは、住み替え・相続・空き家で扱いが変わります。
住み替えは、3,000万円控除が最も使いやすいケースです。
● 適用される条件
・売る家に住んでいた
・転居後「3年目の年末まで」に売却
・親子・夫婦など“特別な関係”の相手に売らない
・過去2年以内に同じ特例を使っていない
● よくある注意点
・住民票を移しただけで住んでいないとNG
・転勤で空けている場合はOK（居住実態があれば）
・買換え特例との併用は不可（どちらか一方）
● 住み替えでの計算イメージ
・例：利益が1,200万円
→ 3,000万円控除で 税金ゼロ
・住み替えは特例の恩恵が大きいケースです。
相続した家は、自分が住んでいないため、原則3,000万円控除は使えません。
ただし、次の2つの例外があります。
●被相続人（亡くなった方）が住んでいた家 → 条件付きで使える
国税庁の「被相続人居住用家屋の特例（いわゆる“空き家特例”）」が該当します。
主な条件
・亡くなる直前まで1人暮らしだった
・相続後に誰も住んでいない
・相続から3年目の年末までに売却
・昭和56年5月31日以前の建物（旧耐震）
更地にするか、耐震リフォームをして売却の場合、最大3,000万円の控除が使えます。
●相続後、自分が住んだ場合 → 自宅扱いで3,000万円控除が使える
相続した家に自分が住み、自宅としての居住実態があれば、通常の3,000万円控除が使えます。
注意点
・一時的に住んだだけではNG
・住民票だけ移して実際に住んでいないと否認される可能性
空き家は、どういう理由で空き家になったかで特例が変わります。
● 相続で空き家になった → 空き家特例（3,000万円控除）が使える
・前述の「空き家特例」が該当します。
● 住み替え後に空き家になった → 自宅扱いで3,000万円控除が使える
・転居後「3年目の年末まで」に売ればOK。
● 投資用・別荘 → 3,000万円控除は使えない
・別荘や賃貸用は対象外です。
・住んでいた証明が必要になることがある（電気・水道の使用量、郵便物、生活実態など）
・解体後に駐車場として貸すとNG（貸付用途扱い）
・身内への売却は原則NG
・特例を使うには確定申告が必須
・過去に特例を使っていると使えない場合がある
特に「居住実態」と「期限」は、税務署が厳しく見るポイントです。
